TwitterFacebook

De stand van zaken in het commercieel onroerend goed

  • geschreven door

Een gesprek over het commercieel onroerend goed in Amsterdam, waar kun je dat beter voeren dan op het kantoor van Cushman & Wakefield aan de Zuidas? Voor deze gelegenheid schuiven Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield), Hans Bulthuis (Van Dijk & Ten Cate) en Robert Kok (Colliers International) aan. Gaandeweg het gesprek blijkt dat de onroerend goed wereld er één is van grote dynamiek met raakvlakken op zowel commercieel als maatschappelijk niveau.

Verschil tussen gebruikers en kapitaalmarkt

Allereerst de vraag of er gevaar dreigt voor een nieuwe ‘vastgoedbubble’ met het oog op de aantrekkende vastgoedmarkt. Lokerse opent met te zeggen dat het gevaar niet zozeer schuilt in het onroerend goed, dat weer meer verhandeld wordt an sich, maar dat het gevaar meer schuilt in het feit dat kapitaal op het moment goedkoop is. Een lage rentelast stimuleert tot het lenen van ‘goedkoop geld’. Een gunstige kapitaalmarkt en de aanschaf van onroerend goed brengt ook een verantwoordelijkheid met zich mee: er moeten gebruikers worden gevonden voor het onroerend goed. Robert Kok vult Lokerse aan door te zeggen dat de gebruikersmarkt achter loopt op de aantrekkende kapitaalmarkt, daar schuilt inderdaad een eventueel gevaar in. Want kantoorpanden zijn zowel een beleggingsproduct als gebouwen met werkplekken. En zonder gebruikers die de werkplekken bevolken is een investering natuurlijk veel minder waard.

Kantoor- en bedrijfspanden worden dus wel meer verhandeld maar de bureaus blijven leeg. Daar komt volgens Lokerse bij dat het gesteggel met de fiscus – met als belangrijke voorbeeld Starbucks – over de fiscale voordelen van het zich in Amsterdam (of Nederland) vestigen een negatieve invloed kan hebben op het aantrekken van gebruikers. Met de prangende blik van Brussel op de belastingafspraken die Nederland heeft gemaakt kunnen internationale bedrijven wel eens zenuwachtig worden. Hopelijk wordt daar snel een oplossing voor gevonden, want Amsterdam is uiteindelijk qua vierkante meter prijs én levensvreugde voor bedrijven nog steeds een prima (internationale) plek om zich te vestigen.

De werkplek anno 2015

Hans Bulthuis onderstreept de veranderingen in het gebruik van kantoren door middel van twee hedendaagse voorbeelden: Zowel KPMG als Deloitte blijken in hun spiksplinternieuwe panden minder vierkante meters te gebruiken dan voorheen was voorzien. Met de komst van het zogenaamde ‘nieuwe werken’ vinden er veranderingen plaats waar zowel werkgevers als de mensen van het commercieel onroerend goed mee te maken krijgen, waaronder dus een daling in het gebruik van vierkante meters. Lokerse vult hierop aan dat ook de duurzaamheid van een gebouw – groene daken, recycling, zonnepanelen, etcetera – en efficiënt gebruik van ruimten en energie zeer snel belangrijke pijlers zijn geworden voor bedrijven.

Wat Robert Kok vooral merkt in zijn dagelijkse praktijk, is dat mensen die nu afstuderen heel andere ideeën hebben over wat een werkplek moet zijn. Ook Lokerse en Bulthuis hebben hier dagelijks mee te maken en tijdens het gesprek zullen nog veelvuldig maatschappelijke paradigma verschuivingen de revue passeren die raken aan hun professionele bestaan. Zoals bijvoorbeeld een meer kritische en bewustere positionering van jonge mensen tegenover zaken die een lange tijd de status quo vormden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de verandering naar meer bewust eten, een trend aangezwengeld door een maatschappelijke beweging waarop bedrijven als Ahold nu reageren. Bulthuis wijst op de vele zzp’ers die ervoor gezorgd hebben dat mensen in het commercieel onroerend goed zich zijn gaan verdiepen in het verhuren van bureaus, aparte vergaderruimtes of tijdelijke werkplekken voor piekmomenten bij bedrijven. Daar waar voor de heren vroeger het stenen verhuren het meest belangrijke onderdeel van hun praktijk uitmaakte, daar zijn aanvullende diensten nu minstens zo belangrijk geworden. De vrij traditionele wereld van het vastgoed bevindt zich nu in een overgangsperiode waarin een nieuwe generatie het stokje in het werkveld gaat overnemen. En ook al lopen de meningen uiteen over hoe deze zal plaatsvinden, alle drie de gesprekspartners vinden het fantastisch om onderdeel te kunnen uitmaken van zo een dynamisch tijdperk.

Amsterdam als potentieel

Op het moment van spreken hangt er nog een zekere voorzichtigheid boven de commerciële onroerend goed markt, maar het vertrouwen neemt sterk toe-. De leegstand op de zogenaamde A locaties is aan het dalen en het opnameniveau (het aantal nieuwe gebruikers in voorheen leegstaande panden) is bijvoorbeeld in de regio’s Sloterdijk-Teleport en Zuidoost aanzienlijk gestegen. Ook internationale beleggers in onroerend goed weten Amsterdam steeds meer te vinden. Maar wat vooral in het oog springt is de aantrekkingskracht van multifunctionele kantoren.

Volgens de mannen aan tafel, liggen het centrum van de stad, Zuid en Zuidoost erg goed in de markt. Vooral door de goede infrastructuur en de komst van verschillende horeca en retail is Zuidoost steeds aantrekkelijker geworden. In West liggen nog mogelijkheden en iedere bezoeker van Amsterdam kan dagelijks zien dat ook daar de openbare ruimte langzaamaan wordt klaargestoomd voor de aantrekkende markt. Het potentieel voor de Amsterdamse commerciële onroerend goed markt is kortom groot en dat heeft met meerdere zaken te maken. Robert Kok geeft aan dat niet alleen internationale bedrijven (Amsterdam staat op de 6e plek van meest populaire steden van Europa – PhF) maar ook Nederlandse bedrijven elders in het land besluiten om zich in Amsterdam te vestigen. De reden hiervoor, vult Bulthuis aan, is simpel: jonge mensen die in Amsterdam afstuderen blijven veelal in de stad wonen en afgestudeerde creatievelingen komen in de stad wonen. Dit zorgt er volgens hem voor dat een klant van buiten de hoofdstad bij hem aanklopt voor een locatie in Amsterdam omdat hij als ondernemer anders niet genoeg personeel kan krijgen. Dit is bijvoorbeeld één van de redenen waarom het Prins en Keizer gebouw aan de Vijzelstraat al voor de oplevering verhuurd was aan diverse partijen. En zelfs radio- en televisie hub Hilversum merkt dat haar medewerkers het liefst in Amsterdam blijven wonen.

Een dak boven je hoofd

Het nieuwe werken kan dan nog zo goed aanslaan, uiteindelijk moet iedereen toch een dak boven haar hoofd hebben, stelt Robert Kok. Jeroen Lokerse haakt hierop in door te stellen dat Amsterdam verwikkeld is in een gevecht om talent. Zowel in de creatieve sector, de ICT als de ontwikkelaars van videogames; wie als stad het beste talent in haar armen weet te sluiten creëert niet alleen een nog grotere aantrekkingskracht voor deze demografische groep maar trekt ook bedrijven aan die deze bevolkingsgroep met diensten en producten faciliteren.

En opvallend genoeg vertelt Lokerse dat nu men heeft kunnen ervaren hoe het is om onafhankelijk van een plek te zijn, hij merkt dat ook steeds meer werknemers het toch prettig vinden om op één locatie te zitten. Dat kan zijn omdat intermenselijk contact de productie en creativiteit ten goede komt maar ook omdat een deel simpelweg prettiger werkt in een keurslijf. Niet iedereen is gemaakt en heeft de discipline voor een freelance bestaan. Het is duidelijk hoe een digitaliserende en snel veranderende wereld alle facetten van onze samenleving raakt. Want investeerders uit de Arabische wereld hebben al genoeg vastgoed in bijvoorbeeld Londen en dat is nu juist waar een eventuele bubbel het eerste zal knappen, niet in

Amsterdam. En wat te denken van de bankenwereld? Het kan zomaar zijn dat hoogbegaafde, creatieve ICT nerds dit instituut overnemen met een nieuwe, alternatieve munteenheid. En waar willen die creatievelingen, commerciële visionairs en investeerders zitten? In Amsterdam, denken de heren aan tafel. Want onze hoofdstad heeft een gigantisch potentieel, met lage vierkante meter prijzen, kunst- en cultuurinstellingen, een waanzinnig goed bereikbare luchthaven en een levenspeil dat hoog gewaardeerd wordt.

Transformatie en retail

De Overheid is nog niet ter sprake gekomen maar volgens Robert Kok spelen die wel degelijk een grote rol in het faciliteren van een prettige openbare ruimte (zoals in Zuidoost) en vooral ook in het scheppen van een goede sfeer voor transformaties van bestaande gebouwen. Volgens Bulthuis is het GAK gebouw een goed voorbeeld van een transformatie maar ook hij pleit voor een meer flexibele overheid als het gaat om het loslaten van eerder vastgelegde bestemmingsplannen voor gebouwen. Door de crisis zijn gemeenten al flexibeler omgegaan met de bestemmingsplannen maar het is belangrijk dat die trend zich gaat doorzetten, ook als de urgentie hiervoor afneemt.

Op dit punt krijgt het gesprek wederom een meer maatschappelijk tintje. Wat alle drie de mannen opvalt is namelijk dat Nederlandse steden niet genoeg samenwerken om te kijken hoe zij elkaars posities kunnen versterken. De gesprekken die tussen hen plaatsvinden gaan dan bijvoorbeeld over hoe goedkoop vastgoed mag zijn, dus regulerend. De grote steden in Nederland proberen elkaar nog al eens de loef af te steken als het om prestige projecten gaat. Maar voor een klein land als Nederland is deze competitie eigenlijk funest. Waarom kan Amsterdam niet gewoon het creatieve middelpunt zijn,

Eindhoven het technische, Utrecht het middelpunt van de videogame industrie en Den Haag het brandpunt van de diplomatie? Ook bij de structurele veranderingen in de retail markt speelt de coördinatie tussen steden een grote rol stelt Lokerse. De bestemmingsplannen voor winkelcentra en straten liggen nu bij de provincies en de gemeenten. Maar de planning hiervoor kan beter plaatsvinden op landelijk niveau als je het bijvoorbeeld hebt over sluitingstijden van winkels en koopzondagen. Bulthuis haakt hierop in met de opmerking dat het in Amsterdam goed gaat met de onroerend goed markt van de retail, de leegstand is stabiel en de aanvoer van toeristen zorgt ook voor een externe koopkracht injectie. In de buitenwijken staat iets meer leeg, daar zou eigenlijk horeca in moeten komen, maar dat is lastig door de vergunningen die hiervoor nodig zijn. Hij vervolgt te zeggen dat de uitdagingen de komende jaren meer zullen liggen in de Amsterdamse woningmarkt.

Ach ja, Amsterdam wordt inderdaad een openlucht museum, daar heeft de stad zelf keihard aan gewerkt. En mensen houden over het algemeen niet zo van verandering, dus roeren de binnenstad bewoners zich nu terwijl de gentrificatie langzaam aan onder de ring door kruipt. De uitdagingen in deze snel veranderende wereld zijn enorm maar dat maakt het ook een spannende tijd om in te ondernemen. En de hoofdstad? Die komt er hoe dan ook bovenop, daar zijn de onroerend goed mannen het roerend over eens.