De belasting op o.a. vastgoed in Box 3 verandert de komende jaren ingrijpend.
In 2026 betaal je nog Inkomstenbelasting over een fictief rendement. Veel beleggers ervaren dit als oneerlijk. Daarom komt er in 2028 een nieuw systeem, dan wordt gekeken naar je werkelijke rendement — dankzij de nieuwe Wet werkelijk rendement box 3. Wat betekent dat concreet voor (vastgoed)beleggers?
2026: belasting over fictief rendement
Heb je een verstrekte lening, (effecten)belegging, tweede woning, verhuurd pand of ander beleggingsvastgoed? Dan valt dit in Box 3 (sparen en beleggen).
In 2026 betaal je belasting niet over je echte (huur)inkomsten of waardestijging, maar over een forfaitair rendement dat de Belastingdienst vaststelt. Voor 2025 waren de tarieven als volgt:
Voor 2026 zijn de tarieven nog niet allemaal bekend, maar wel dat het fictief rendement overige bezittingen stijgt naar 7,78%. Dat is omgerekend een verhoging van 34%! Ook is bekend geworden dat het heffingsvrij vermogen daalt naar € 51.396 per persoon en
€ 102.792 voor fiscale partners en dat groen sparen en -beleggen vanaf 2027 wordt afgeschaft.
Wat kunnen we doen tegen deze verhoging? Effectenbeleggers kunnen gebruik maken van peildatumarbitrage: verkoop je de effecten vóór 1 januari (de peildatum) en koop ze daarna weer terug. Banktegoeden worden nl. veel lager belast. Wel moet die situatie 3 maanden blijven bestaan rond de peildatum. Ook beleggingsvastgoed dat inmiddels is verkocht zou je nog snel vóór 1 januari kunnen leveren, dat scheelt aanzienlijk in de aanslag 2026! Verder is overdragen van bezittingen naar de eigen B.V. een optie, al stuit je dan bij vastgoed op de Overdrachtsbelasting van 8 of 10,4%. Aantekening hierbij is ook dat het belastingtarief via de weg van de B.V. per saldo hoger is dan via box 3. Dus altijd doorrekenen voordat er stappen worden gezet.
Door de Wet Rechtsherstel 2022-2027 hebben we gelukkig de mogelijkheid tegenbewijs te leveren als het werkelijk rendement lager is dan waarvoor we worden aangeslagen. Dat kan sinds enige maanden via het formulier Opgaaf Werkelijk Rendement (OWR) van de Belastingdienst. Bij indienen van de aangifte Inkomstenbelasting mogen we nog geen rekening houden met het lagere werkelijke rendement. Het kan alleen achteraf, als er een voorlopige aanslag is òf de aangifte over het jaar is ingediend. Het kan voor alle jaren vanaf 2020. Zorg er wel voor dat de OWR van 2020 vóór 31 december 2025 wordt ingediend; daarna is het te laat en volgt er geen teruggaaf meer!
Let ook op als er bij fiscale partners per saldo een teruggaaf Inkomstenbelasting is, maar de éne partner moet bijbetalen. Dan moet je bezwaar maken tegen de belastingrente, die ten onrechte in rekening wordt gebracht.
Omdat stijging van WOZ-waarden meetellen bij berekening van het rendement, zal het voor veel vastgoedbeleggers niet lonen om op deze manier vermindering te vragen. Kortom: ook rechtsherstel zit vol met haken en ogen.
2028: de Wet werkelijk rendement box 3
Vanaf 1 januari 2028 verandert er veel.
Met de nieuwe Wet werkelijk rendement box 3 betaal je belasting over wat je écht verdient met je vermogen. De belangrijkste veranderingen:
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
| Aspect | 2026 (fictief rendement) | Vanaf 2028 (werkelijk rendement) |
| Basis heffing | Forfaitair percentage (7,88%) | Werkelijke winst (huur + verkoopwinst) |
| Waardestijging | Niet relevant | Belast bij verkoop |
| Kosten | Niet aftrekbaar | Wél aftrekbaar |
| Administratie | Beperkt | Uitgebreid |
| Belastingdruk | Vast (ongeacht rendement) | Afhankelijk van werkelijk resultaat |
Voor wie weinig rendement maakt, kan het nieuwe stelsel gunstiger uitpakken.
Beleggers met hoge huuropbrengsten of grote waardestijgingen gaan waarschijnlijk meer betalen.
Tips voor vastgoedbeleggers
De komende jaren verandert Box 3 van fictie naar realiteit.
Vanaf 2028 wordt niet langer gerekend met een gemiddeld rendement, maar met jouw echte opbrengst. Dat is eerlijker, maar ook complexer — vooral voor vastgoedbeleggers.
Wie zich nu goed voorbereidt, kan straks profiteren van meer inzicht én mogelijk een lagere belastingdruk.
